TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI NEDİR?
Tapu iptal ve tescil davası; tapudaki durumun hukuka aykırı olduğu ve gerçek hak sahipliğinin ileri sürüldüğü davadır.
Tapu iptal ve tescil davasının dayanağını 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu oluşturmaktadır. Kanunun 1022. maddesinde mülkiyet gibi ayni hakların tapuya tescil ile doğacağı belirtilmiştir. Kanunun 1025. maddesinde ise yolsuz olarak bir tescilin varlığı halinde bu yolsuz tescil nedeniyle hakkı ihlal edilen kişinin tescilin düzeltilmesi için dava açılabileceği belirtilmiştir.
YOLSUZ TESCİL NEDİR?
Yolsuz tescil, hukuka aykırı bir sebebe dayanarak kurulan tescildir. Bir tescilin geçerli ve haklı bir sebebe dayanması gerekmektedir.
Tescilin yolsuz olmasının sebebi birçok olguya dayanabilir. Bu olgulardan birisinin bulunması ve tapudaki durumun gerçek hak durumuna uymaması durumunda yolsuz tescil söz konusu olur.
KİMLER TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI AÇABİLİR?
Aslında taşınmazda hak sahibi olmasına karşılık hukuka aykırı olarak tapu kütüğünde bu hak durumun yansımayan, yani taşınmazdaki hakkı tapuda olmadığı için hakkı ihlal edilen kişi tapu iptal ve tescil davası açabilir.
TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI SONUCUNDA NE OLUR?
Tapu iptal ve tescil davasında davacı, dava sonucunda bu tapunun iptaliyle kendi talebi doğrultusunda tapu kaydının düzeltilmesini talep eder. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi ve kararın kesinleşmesi halinde ilgili tapu müdürlüğünden kayıt düzeltilir.
TAPU İPTAL TESCİL DAVASI KAÇ YIL SÜRER?
Her davanın niteliği, dosya kapsamı, uyuşmazlığın karmaşıklığı, mahkemenin iş yükü vs. unsular doğrultusunda her yargılamanın süresi oldukça değişmektedir.
Tapu iptal ve tescil davalarında genelde taşınmazın keşfi ve bilirkişi raporları söz konusu olabilmektedir. Bu bağlamda İstanbul'da görülen bir tapu iptal ve tescil davası ortalama olarak 1,5 yıl sürebilecektir.
TAPU İPTAL TESCİL DAVASI – YOLSUZ TESCİL YARGITAY KARARLARI
Konuyla ilgili olarak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 24.06.2020 T. 2017/1-1601 E. 2020/477 K. sayılı kararı aşağıdaki gibidir:
“14. 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu'nun ( TMK ) 997 ve devamı maddelerinde düzenlenen tapu sicili, ana ve yardımcı sicillerden oluşan ve çeşitli defter ile belgeleri kapsayan bir bütündür. Zira, tapu sicilinin en önemli unsuru tapu kütüğü olmakla birlikte tek başına kütük kaydının bir taşınmazın geometrik ve hukuki durumunu göstermeye yeterli olduğu söylenemez. Bu anlamda devletin yetkili kıldığı memurlar tarafından tutulan defter, belge ve planlar; taşınmazın malikini, taşınmazı takyit eden sınırlı ayni hakları, konumunu, yüzölçümünü, miktarını, türünü ve şeklini gösterir. Yine, varsa taşınmazla ilgili bazı şahsi haklar ile devir ve temlik hakkı üzerindeki kısıtlamaları da gösterir.
15. Tescil ise tapu kütüğünde ayni hakka ilişkin kaydı ifade eden teknik bir terimdir. Ancak, tapu sicilinin taşınmazlar üzerindeki ayni hakları gösterebilmesi için öncelikle taşınmazın tapu siciline kaydı gerekmektedir. Çünkü TMK'nın 1000/1. maddesinde, her taşınmaza kütükte bir sayfa açılacağı belirtilerek, tapu sicilinin oluşturulmasında "ayni sistem" adı verilen sistem kabul edilmiştir. Bu sistemin kadastrosu yapılmamış yerlerde uygulama imkânı bulunmadığından ülke topraklarının kadastrosunun yapılması, tapuya kayıtlı olmayan taşınmazların çap kaydının oluşturularak tapulanması çok önemlidir.
16. Tapu sicilinin, taşınmazlar üzerindeki hakların hukuki durumunu gösterme ve üçüncü kişilere karşı aleniliğini sağlama gibi çok önemli iki fonksiyonu bulunmaktadır. Bu nedenledir ki devlet, tapu sicilinin düzenli ve doğru bir şekilde tutulmasını üstlenmiş, tapu sicilinin aleniyetini sağlamış ve sicilin doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu ( TMK m. 1007 ) kabullenmiştir.
17. Diğer yandan, ayni haklar tescille doğmakta beraber, tescilin bir hüküm ve sonuç meydana getirmesi için geçerli bir hukuki sebebe dayanması gerekir. Çünkü, hukuk sistemimizde tapu kayıtlarının oluşumunda "illilik" diğer bir anlatımla "sebebe bağlılık" prensibi esas alındığından bu prensip uyarınca tescilin geçerli ve haklı bir sebebe dayanması zorunluluğu bulunmaktadır.
18. Bu husus TMK'nın 1024. maddesinin ikinci fıkrasında "Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur" şeklinde açıklanmıştır. Yasa maddesindeki bu tanımdan da anlaşılacağı üzere gerçek hak durumuna uymayan tescil, yolsuz tescildir.
19. Belirtilmelidir ki yolsuz tescil bir üst kavramdır. Yolsuzluk, tescil talebinde bulunan kişinin fiil ehliyetine veya tasarruf yetkisine sahip bulunmaması, tescile dayanak teşkil eden işlemin ( satış, bağış vb. ) şekil, irade sakatlığı, sahte vekâletnameyle veya vekâletnamede belirtilen yetkilerin aşılması suretiyle gerçekleştirilmesi, aynı taşınmaza ait birden çok tapu kaydı bulunması ( çifte tapu kaydı ) ya da tapu ve kadastro memurlarının kasıtlı davranışları veya hataya düşmeleri gibi çeşitli sebeplerden kaynaklanabilir. Tescilin yolsuz olması hâlinde, tescil işlemi gerçek hak sahipliğini ve hakkın kapsamını göstermez. Bu tür bir tescil yolsuzluğu nedeniyle sonuç doğurmaz, diğer bir anlatımla geçerli bir sebebe dayanmayan tescil veya terkin işlemi taşınmaz üzerindeki ayni hakkın durumunu etkilemez ve böyle bir durumda gerçek hak sahipliğinde herhangi bir değişiklik meydana gelmez. Ancak, tapu sicilindeki bir kaydın gerçek hak durumunu yansıtmayıp, sadece şekli bir değer taşıması hâlinde, tapu sicilinin kendisinden beklenen fonksiyonu yerine getirmesi imkânı ortadan kalkar.
20. Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir ( TMK m. 1025/1 ).”