KAMULAŞTIRMA NEDİR?
KAMULAŞTIRMA BEDELİ NEDİR?
Kamulaştırma; gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların, Devlet ve kamu tüzelkişilerince kamulaştırma yoluyla mülkiyetinin alınması ya da irtifak hakkı kurulması anlamına gelmektedir.
Konu hakkında 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu çıkarılmış olup kamulaştırma işlemlerine dair tüm usul ve esaslar bu kanunla düzenlenmiştir. Bu kanun hükümleri uyarınca aşağıdaki özet bilgilere yer verilmiştir:
İdare, kamu hizmetlerini yürütmek amacıyla gerekli olan taşınmaz malları, kamulaştırma bedelini nakden ve peşin olarak ya da bir kısım şartlar dahilinde taksitle ödeyerek kamulaştırma yapabilir.
Kamulaştırma işleminin yapılabilmesi için kamu yararı bulunması öncelikli koşuldur. Bu kapsamda, öncelikle yetkili merci tarafın kamu yararı kararı verilmesi ve ardından yetkili merci tarafından bu kararın onaylanması gerekmektedir.
İdare kamulaştırmadan önce satın alma usulünü uygulamalıdır. Kamulaştırma kararı akabinde idare tarafından taşınmazın değeri hesaplanarak pazarlıkla satın alma yolu denenir.
Anlaşma olmaması halinde idare tarafından kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescili amacıyla dava açılır.
Kamulaştırma bedelinin tespiti davasında yetkili ve görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesidir.
Mahkeme gerektiğinde bilirkişi görevlendirerek kamulaştırma bedelini tespit eder. Kamulaştırma bedelinin tespitinde aşağıdaki hususlar göz önüne alınır:
Taşınmazın cins ve nevi.
Taşınmazın yüzölçümü.
Taşınmazın kıymetini etkileyebilecek her unsur.
Taşınmazın vergi beyanı.
Resmi makamlara göre yapılan kıymet takdiri.
Taşınmazın kullanımı halinde olası geliri.
Arsalarda kamulaştırmadan önce özel amacı olmayan emsal satışlar.
Yapılarda resmi birim fiyatları, maliyet hesapları ve yıpranma payı.
Kamulaştırmaya konu taşınmazın maliki, kendisine yapılan tebligat tarihinden itibaren 30 gün içinde idari yargıda kamulaştırmanın iptali davası açabilir.
Paydaş ya da ortakların tek başına dava hakkı mevcuttur.
İdare kamulaştırmanın her safhasında kamulaştırma kararı veren ve onaylayan yetkili merciin kararı ile kamulaştırmadan tek taraflı olarak kısmen veya tamamen vazgeçebilir.
Kamulaştırmanın kesinleşmesinden sonra kamulaştırmaya ihtiyaç kalmaması durumunda bu durum mal sahibine bildirilir. Mal sahibi ya da mirasçıları kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte 3 ay içinde ödeme yaparak taşınmazı geri alabilirler. Ancak, iade işleminin kamulaştırmanın ve kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden sonra bir yıl içinde gerçekleşmesi halinde kamulaştırma bedelinin faizi alınmaz. Kamulaştırmanın kesinleşmesi tarihinden itibaren 5 yıl geçmiş olması halinde bu hüküm uygulanmaz.
Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde idarenin kamulaştırma amacına uygun hiçbir işlem yapmaması ya da malı olduğu gibi bırakırsa mal sahibi ya da mirasçıları kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek, taşınmaz malını geri alabilir. Ancak, doğmasından itibaren bir yıl içinde kullanılmayan geri alma hakkı düşer.
Acele hallerde, taşınmaz malların kamulaştırılmasında kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere ilgili idarenin istemi ile mahkemece 7 gün içinde o taşınmaz malın değeri mal sahibine ödenerek taşınmaza el atılabilir.
KAMULAŞTIRMA VE KAMULAŞTIRMA BEDELİ YARGITAY KARARLARI
Konuyla ilgili olarak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 19.09.2019 T. 2017/1-1273 E. 2019/911 K. sayılı kararı aşağıdaki gibidir:
“Bilindiği üzere Kamulaştırma Kanunu, kamu yararının gerektirdiği hâllerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların, Devlet ve kamu tüzel kişilerince kamulaştırılmasında yapılacak işlemleri, kamulaştırma bedelinin hesaplanmasını, taşınmaz malın ve irtifak hakkının idare adına tescilini, kullanılmayan taşınmaz malın geri alınmasını, idareler arasında taşınmaz malların devir işlemlerini, karşılıklı hak ve yükümlülükler ile bunlara dayalı uyuşmazlıkların çözüm usul ve yöntemlerini düzenler ( 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu m.1 ).
İdareler, kanunlarla yapmak yükümlülüğünde bulundukları kamu hizmetlerinin veya teşebbüslerinin yürütülmesi için gerekli olan taşınmaz malları, kaynakları ve irtifak haklarını; bedellerini nakden ve peşin olarak veya kanunda belirtilen hâllerde eşit taksitlerle ödemek suretiyle kamulaştırabilirler.
İdarelerin, Kamulaştırma Kanununa göre tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usulünü öncelikle uygulamaları esastır. Kamulaştırmanın satın alma usulü ile yapılamaması hâlinde ise idare, Kamulaştırma Kanununun 10. maddesi uyarınca taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine müracaat ederek taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin ödenmesi karşılığında idare adına tesciline ya da terkinine karar verilmesini ister. Bu maddeye göre mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına yatırıldığına veya hak sahibinin tespit edilemediği durumlarda, ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere bloke edildiğine dair makbuzun ibrazı hâlinde ise taşınmaz malın idare adına tescili/terkini ile kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verilir.
Bu durumda, Kamulaştırma Kanununun 10. maddesinde açıkça düzenlendiği üzere mahkemece verilen tescil hükmü kesin olup, tarafların bedele ilişkin temyiz hakları saklıdır.
Kamulaştırma hâlinde mülkiyetin idareye ne zaman geçeceği hususuna gelince TMK'nın 705. maddesinin ikinci fıkrasında tescilden önce mülkiyetin kazanılacağı durumlar gösterilmiş olup, bunlardan birisi de kamulaştırmadır. Ayrıca bu konuda 24.04.2001 tarih ve 4650 Sayılı Kanun ile değişik Kamulaştırma Kanununun "hakların sınırlandırılması ve mülkiyetin idareye geçmesi" başlıklı 25. maddesinde özel bir düzenlenmeye yer verilerek;
"Hakların kullanılması ve borçların yerine getirilmesi bakımından kamulaştırma işlemi, mal sahibi için 10. madde uyarınca mahkemece yapılan tebligatla başlar. Mülkiyetin idareye geçmesi, mahkemece verilen tescil kararı ile olur.
Mahkemece verilen tescil kararı tarihinden itibaren taşınmaz mal sahibinin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz malda yeni inşaat veya ekim yapmak veya mevcut inşaatta esaslı değişiklikler meydana getirmek gibi kullanma hakları kalkar. Bundan sonra yapılanların değeri dikkate alınmaz." şeklindeki hüküm ile tescil kararı ile birlikte kamulaştırılan taşınmazın mülkiyetinin idareye geçeceği öngörülmüştür. Tescil kararı kesin olduğundan mülkiyetin idareye geçmesi için tescil kararının tapuya işlenmesi şart değildir.
Mülkiyetin idareye geçmesinin önemli sonuçlarından biri ise tescil kararından sonra mal sahibinin taşınmazı her ne suretle olursa olsun kullanma hakkının sona ermesidir.”